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藍房特約丨無故延期交房,依約須賠償

要聞 | 來源:藍房網2019-08-05 14:09:48 0條評論
[導讀]案涉項目于2007年11月8日被政府責令停工。

內容編者按:合同陷阱、問題房源、過戶糾紛……購房者在買房過程中常常會遇到各種各樣的問題,難免煩心不已。在這樣的背景下,藍房網全新開辟了藍房法律專欄,特邀北京盈科(廈門)律師事務所合伙人律師許東,以真實事件為例,全方位解讀房產糾紛中的法律問題。每周將推出一篇獨家解讀,現推出第86期《無故延期交房,依約須賠償》。

【導語】

若買賣雙方簽訂的商品房預售合同中對延期交房情形已作出明確約定,出賣人如遇約定的情況,經查明情況屬實的,即可依約延期。但若延期交房的障礙已消除,則出賣人應按延期后的交房日及時交房,否則應承擔相應的違約責任。 

【案情簡介】

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2007年7月30日,原告張某明與被告豪富華公司簽訂商品房買賣合同,約定張某明向豪富華公司購買“宏德時代廣場”的房屋。簽約后,張某明如約支付了購房款。

但建設過程中因土地糾紛,案涉項目于2007年11月8日被政府責令停工,該責令停工行為后已終結執行,然訴爭房屋超過了合同約定交付期間遲遲未能竣工驗收合格,導致張某明至起訴之日都未能正常使用房屋,張某明因此向法院提起訴訟,要求豪富華公司支付逾期交房違約金。

基于已查明的事實及法律依據,一審法院認定如下:豪富華公司提供的國有土地所有權證等材料,可證明其所開發的房地產項目的手續合法。亦不存在超許可范圍開發建設的情況。

合同約定,豪富華公司可據實予以延期交房的有三種情形:一是遭遇不可抗力,且出賣人及時告知買受人的;二是天氣異常;三是施工中遇有異常困難或重大技術問題及其它非出賣人所能預測控制的延誤。豪富華公司因其建設宏德時代廣場的土地涉及糾紛,被政府責令停工。但其所開發的房地產項目的手續合法,被責令停建確屬無法預測控制及施工中遇有異常困難的建設障礙,符合合同約定的可以延期交房的第三種情形,豪富華公司可以據實延期交房。 

另,土地糾紛雙方已于2008年7月30日達成地界糾紛諒解協議,并報國土資源局備案。國土資源局出具的土地糾紛處理情況說明中也明確責令停工通知書已終結執行。故認定豪富華公司因國土資源局作出責令停止建設行為而導致的建設障礙已于2008年7月30日排除。2007年11月8日豪富華公司被責令停工至雙方約定的交房日2008年3月31日期間共144天,從2008年7月30日起延期144天,豪富華公司的交房日期為2008年12月20日。雖繼續建設過程中,豪富華公司與部分村民因道路鋪設等問題產生糾紛,但石獅市相關主管部門并未就此糾紛再次要求豪富華公司停止建設,不應作為豪富華公司據以延期交房的理由。

根據雙方在合同中的約定,如遇“中大暴雨及六級以上臺風、停電(以晉江市氣象臺、供電局提供的資料)造成無法施工”,出賣人可據實予以延期交房。2007年11月8日至2008年3月31日期間已因被責令停工據實延期,該期間發生的異常天氣不再重復延期。自合同簽訂之日2007年7月30日至至2009年3月15日期間,經計算遭遇的惡劣天氣天數,可得豪富華公司因天氣異常可再延長交房時間至2009年3月16日。

現交房時間已屆滿,豪富華公司應交付房屋并依約支付自2009年3月16日起的逾期交房違約金。張某明于2013年2月21日起訴,故其請求的2011年2月21日前的逾期交房違約金已超過兩年訴訟時效,不予支持。張某明請求的自2011年2月21日起至判決確定的交房之日止的逾期交房違約金,予以支持。故豪富華公司應支付自2011年2月21日起至判決確定的交房之日止期間的違約金。

一審判決:一、豪富華公司應于本判決生效之日起一個月內交付給張某明驗收合格的位于宏德時代廣場第3幢1層07-1及07-2號、2層07號、3層07號、4層07號、5層07號、6及7層07號房屋;二、豪富華公司應于本判決生效之日起十日內支付給張某明自2011年2月21日起至判決確定的交房之日止每日348元的逾期交房違約金;三、駁回張某明的其他訴訟請求。

宣判后,張某明、豪富華公司均不服,分別向二審法院提起上訴。

經庭審謹慎查明,二審法院認為,上訴人張某明已支付訴爭房屋包括首付款在內的大部分購房款,上訴人豪富華公司并未能證明有按該合同約定通知上訴人張某明到指定銀行辦理余款的按揭貸款手續,故上訴人豪富華公司關于有權行使先履行抗辯權及可以不交付訴爭房屋的上訴主張,證據不足,不予采納。上訴人豪富華公司未將符合《商品房買賣合同》約定的經驗收合格的訴爭房屋交付給買受人,故上訴人豪富華公司已構成逾期交房違約,應承擔逾期交房違約責任。二審法院判決如下:駁回上訴,維持原判,本判決為終審判決。

【律師講解】

依據《合同法》第六十條:“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”及第一百零八條:“當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的,對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。”之規定,合同雙方當事人應秉持誠實守信原則,嚴格遵守合同約定,不得無正當理由便隨意違反合同約定,破壞交易秩序,損害對方當事人的合法權益。

結合本案事實,張某明與豪富華公司基于意思自治,本著誠實守信及平等原則簽訂商品房預售合同,并對可延期交付的情況作出明確約定,雙方應遵守相關約定,但豪富華公司卻在順延后的交房日期屆滿前,未將符合約定的合格房屋交付給張某明,依法及合同約定其已構成逾期交房違約,應對張某明承擔違約責任。

本文作者:許東——律師 北京盈科(廈門)律師事務所律師

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[編輯:高以理]

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