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藍房特約|一波三折的房屋面積誤差價款之爭

要聞 | 來源:藍房網2019-08-09 10:39:16 0條評論
[導讀]依據法律規定,買受人驗收房屋時有獲得合同約定的套內建筑面積和公攤面積的權利。

內容編者按:合同陷阱、問題房源、過戶糾紛……購房者在買房過程中常常會遇到各種各樣的問題,難免煩心不已。在這樣的背景下,藍房網全新開辟了藍房法律專欄,特邀北京盈科(廈門)律師事務所合伙人律師許東,以真實事件為例,全方位解讀房產糾紛中的法律問題。每周將推出一篇獨家解讀,現推出第87期《一波三折的房屋面積誤差價款之爭》。

【導語】

依據法律規定,買受人驗收房屋時有獲得合同約定的套內建筑面積和公攤面積的權利,同時應承擔支付房屋價款的義務。同時,出賣人則負有交付符合合同約定面積房屋的義務以及享有收取房屋價款的權利,如出賣人交付的房屋面積不符合約定,依法應承擔違約責任,那么對于實際交付房屋的公攤面積與合同約定的差距過大,又該如何處置呢?

【案情簡介】

2009年8月26日,蘇某與新亞公司簽訂《認購書》,約定由蘇某認購新亞公司開發的新亞時代城的房屋,雙方于2009年8月28日就購買預售商品房達成一致,并簽訂了《商品房買賣合同》。合同約定預售商品房建筑面積共100.69平方米,套內面積為84.95平方米,公攤建筑面積15.74平方米。后蘇某依約支付了房款。自涉案房屋完成建設,并取得建設工程竣工驗收備案表后,新亞公司即將涉案商品房交付與蘇某使用。

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2012年4月24日,區住建局對訟爭房屋進行登記,并出具了房地產權證,載明房屋建筑面積只為100.52平方米,套內建筑面積只有81.67平方米,套內面積與合同約定嚴重不符,買受人蘇某為維護自身權益將新亞公司訴至法院。

經庭審查明,一審法院認為根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定及合同關于“差異值超過±3%以上的,買受人可選擇多退少補或退回所購商品房”的約定,房產證登記的套內建筑面積比合同約定減少3.28平方米,應按合同約定套內建筑面積單價計算,新亞公司應返還房屋套內建筑面積減少而多收的房價款11697.07元;對公攤面積增大3.11平方米,蘇某應補償新亞公司,經計算,應補繳公攤面積房款為5545.40元,兩項對比,新亞公司應退還蘇某多支付房款6151.67元,并賠償蘇某因此而損失的利息。

一審法院依法判決:一、新亞公司于判決生效之日起十日內向蘇某支付多收的購房款6151.67元及利息。二、駁回新亞公司的反訴請求。

后雙方均對一審判決不服,向法院提起上訴,訴請支持各自的請求。

基于已查明的事實及法律依據,二審法院認為本案涉案房屋產權登記的套內建筑面積與公攤面積均與合同約定的面積不一致,系對合同約定的變更,雙方的權利義務也應依雙方的意思表示作相應的調整。一方面,蘇某實際取得的房屋套內建筑面積比約定減少3.28平方米,應按照雙方合同約定的套內建筑面積單價來計算新亞公司多收的房款并予以退回給蘇某,此款計得為11697.07元。另一方面,蘇某獲得超過約定的公攤面積,其又未主張退房,因此,相應地應由蘇某向新亞公司支付相應的對價。雙方對于如何來確定公攤面積的補償標準的問題未予以約定,但雙方從協商到最終簽訂《商品房買賣合同》的整個過程中,“建筑面積單價”貫穿于其中,而公攤面積是建筑面積的一部分,因此,公攤面積增加部分應以建筑面積單價3008.71元/平方米作為公攤面積的計價標準,系符合本案實際。涉案房屋公攤面積增加3.11平方米,蘇某應向新亞公司支付9357.09元。對比新亞公司應向蘇某退回的房款11697.07元,新亞公司仍需向蘇某支付2339.98元。

二審法院依法作出判決:一、維持一審法院民事判決第二項;二、變更一審法院民事判決第一項為:新亞公司于判決生效之日起十日內向蘇某支付多收的購房款2339.98元及利息。

蘇某認為二審判決錯誤,向檢察機關申訴。檢察機關經審慎查明,依法向省高院提出抗訴。

省高院經查明事實,認為依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條之規定,及雙方簽訂的《商品房買賣合同》第五條第三款有關于確權的套內面積與約定的套內面積“差異值超過±3%以上(不含本數)的”如何處理的約定,故蘇某應遵循約定的“買受人可選擇多退少補或退回所購商品房”行使權利。

另,關于公攤面積差異的處理可以參照上述司法解釋,首先,在正常誤差范圍內即“面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分”的房價款,蘇某仍應補足,±3%屬于上述司法解釋及《商品房銷售管理辦法》確定的正常誤差比例,經計算,本案在正常誤差范圍內的公攤面積為0.4722平方米,蘇某應補償新亞公司1420.71元。

又,在正常誤差范圍外即“面積誤差比超出3%部分”的房價款,蘇某無需補足。由于增大的公攤面積部分與符合合同約定的面積部分在整套房產中不可分割,故不能僅以買受人對整套房產的受領行為,就認定其就增大且超出3%的公攤面積作出自愿補足價款的意思表示,新亞公司主張返還不符合合同約定,亦無法律依據。一、二審判決對該部分房價款仍判令買受人補足不當,省高院再審予以糾正。

綜上,雙方對新亞公司應返還11697.07元已無爭議,從中抵銷蘇某應補足的1420.71元,新亞公司仍需向蘇某返還10276.36元。省高院依法判決如下:一、維持二審法院民事判決第一項;二、變更二審法院民事判決第二項、一審法院民事判決第一項為:新亞房地產開發有限公司于本判決生效之日起十日內向蘇某返還10276.36元及利息。

【律師講解】

依據《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條:“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”之規定,出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積不符時的處理依據,如雙方對此有合同約定,按合同約定的方式解決;如無相關合同約定,則依據上述法律規定予以處理。

本案中涉案房屋約定面積與房地產行政主管部門確認的面積相比較,套內建筑面積減少了3.28平方米,面積差異百分比為3.86%,公攤面積增大3.11平方米,差異比超過3%。新亞公司違反合同約定向蘇某交付了套內建筑面積不足的商品房,已構成違約,且無合理免責事由,依法應當承擔違約責任。雙方明確約定交付的房屋套內面積不符時,按“多退少補或退回所購商品房”處理,因此本案套內面積差異事宜應按上述方式予以處理;但雙方對公攤面積差異的補償標準或方式未予以明確約定,因此應適用上述法律規定予以妥善處理。

本文作者:許東——律師 北京盈科(廈門)律師事務所律師

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