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藍房特約| 新舊物業之爭!好聚好散有多難?

要聞 | 來源:藍房網2019-08-15 21:08:12 0條評論
[導讀]如小區業主已通過法定程序,依法選聘成功新的物業公司,則前期物業公司須進行物業工作交接,退出小區管理。

內容編者按:合同陷阱、問題房源、過戶糾紛……購房者在買房過程中常常會遇到各種各樣的問題,難免煩心不已。在這樣的背景下,藍房網全新開辟了藍房法律專欄,特邀北京盈科(廈門)律師事務所合伙人律師許東,以真實事件為例,全方位解讀房產糾紛中的法律問題。每周將推出一篇獨家解讀,現推出第88期《新舊物業之爭,業主如何真正實現當家做主?》。

【導語】

《物權法》及《物業管理條例》規定,如小區業主已通過法定程序,依法選聘成功新的物業公司,則前期物業公司須進行物業工作交接,退出小區管理。但近日廈門卻出現兩物業公司對同一小區的物業管理權之爭,雙方人員甚至因此產生沖突,上述事件引發社會大眾的思考,即小區業主如何才能真正實現當家做主?

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注:(圖片來源于網絡,版權歸作者所有)

【案情簡介】

某昌公司系福建某小區樓盤的建設單位,2001年3月,某昌公司與佳期物業管理公司簽訂了物業管理委托合同,約定將該小區物業委托佳期物業管理公司管理,期限為3年,期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止。后3年期限屆滿,佳期物業管理公司仍繼續開展物業服務工作。

該小區業主委員會于2005年1月30日成立,某昌公司于2006年8月15日與佳期物業管理公司第二次簽訂了物業管理委托合同,委托佳期物業管理公司對該小區繼續進行物業管理,期限為8年,自2006年8月16日起至2014年8月15日止,小區業主在此期間亦接受了佳期物業管理公司的物業服務。

2010年7月26日,小區業委會在小區張貼公告,并設立投票點進行物業選聘工作,佳期物業管理公司和如夢物業管理公司等6家物業公司均參加競聘。

2010年8月5日,小區全體業主在社區居委會參加并監督下,投票選聘物業公司。經核計票數,如夢物業管理公司屬于參加競聘的6家物業公司中得票最高的物業公司,獲得小區業主總戶數和小區住宅建筑總面積"雙過半"的業主同意,如夢物業管理公司取得入駐小區物業服務的資格,且投票的結果已予以公告。

小區業委會于2010年8月13日發函給佳期物業管理公司,告知其選聘物業的結果,并通知佳期物業管理公司于8月27日前移交物業管理的有關手續,做好與新選聘的如夢物業管理公司交接工作。2010年8月30日,小區業委會與如夢物業管理公司簽訂《物業服務合同》,約定期限為3年,自2010年9月1日起至2013年8月31日止。

但佳期物業管理公司仍不履行移交小區物業管理的相關手續,拒絕退出小區物業服務區,導致業主大會選聘的如夢物業管理公司無法按照與小區業委會所簽訂的《物業服務合同》的約定履行對小區的物業服務。小區業委會通知佳期物業管理公司進行交接工作無果,業委會向法院提起訴訟。

根據當事人提交的證據,并經雙方質證及陳述,一審法院認為:某昌公司作為建設單位,于2001年3月與佳期物業管理公司簽訂物業管理委托合同,屬前期物業服務合同,又該合同到期時,小區業主委員會尚未成立。小區業委會于2005年1月30日成立,但小區并未召開業主大會討論決定是否重新選聘新的物業服務企業。2010年8月5日,小區全體業主通過投票選聘如夢物業管理公司,在此之前,業委會均未選聘物業服務企業,根據《物業管理條例》第二十一條:"在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同"的規定,故可以認定2006年8月15日建設單位與佳期物業管理公司簽訂的第二份物業管理委托合同,仍屬前期物業服務合同。

另,無證據顯示小區全體業主經過投票作出選聘如夢物業管理公司的決議的同時,也作出解聘佳期物業管理公司的決議。在未經過業主大會討論決定的情況下,召開業委會會議,作出驅逐佳期物業管理公司,實行業主自治的決議,違反了《中華人民共和國物權法》之規定。佳期物業管理公司從2001年4月1日起至今為小區提供物業服務,且前期物業合同業經區房地產管理局登記備案,業委會在未依法解除前期物業服務合同的情況下,提出要求佳期物業管理公司撤出小區的訴訟請求,無法律依據,一審法院最終作出如下判決:駁回小區業主委員會訴訟請求。

一審法院宣判后,小區業主委員會不服,提起上訴。

經庭審謹慎查明,二審法院認為:基于小區在2010年8月5日經過全體業主大會選聘物業服務企業的事實,以及發函通知佳期物業管理公司做好與選聘的物業服務企業移交小區物業管理的通知,并要求其在15天內移交完畢,撤出小區物業服務區,可視為業委會依照《物權法》第七十六第一款的規定對佳期物業管理公司做出解聘的決定。但佳期物業管理公司至今卻仍不按業委會的通知進行物業移交,拒不退出小區物業服務區,嚴重違反了《物業管理條例》第二十六條之規定。根據該條例規定,自小區業委會與新選聘的物業公司簽訂《物業服務合同》時起,佳期物業管理公司與某昌公司第二次簽訂的前期物業管理委托合同雖尚未到期,但事實上已經終止。

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條第二款的規定,小區的業主有權依法維護自身權益。因此,小區業委會要求佳期物業管理公司退出小區物業服務區、移交物業服務用房等請求符合《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定,二審法院予以支持。

綜上,一審法院判決認定事實有誤,應予糾正。依照《中華人民共和國物權法》等相關規定,判決如下:一、撤銷一審法院民事判決;二、被上訴人佳期物業管理公司應在本判決生效之日起十五日內與上訴人小區業主委員會辦理小區物業移交手續,撤出小區。

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注:(圖片來源于網絡,版權歸作者所有)

【律師講解】

《中華人民共和國物權法》第七十六條第一款第四項規定:"下列事項由業主共同決定:……(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人"及《物業管理條例》第二十六條:"前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。"之規定。小區業主依法有權共同決定選聘和解聘物業服務企業事宜,如業經法定程序進行選聘物業,即小區業主共同召開業主大會,對選聘事項進行投票,且競聘的物業公司獲得的票數符合法定票數規定,后小區亦與之簽訂物業合同并依法生效的,則前期物業公司須依法進行物業工作的交接,不得拒絕退出。

結合本案情況,小區業主已經法定程序進行選聘新物業公司,且如夢物業管理公司取得的票數符合雙過半要求,即符合法定要求,小區業主委員會依投票結果與新物業公司簽訂物業合同后,佳期物業管理公司與建設單位第二次簽訂的前期物業管理委托合同事實上已終止。因此佳期物業管理公司須依法依規進行物業工作交接,不可強行駐留小區。

 

本文作者:許東——律師 北京盈科(廈門)律師事務所律師

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[編輯:陸錦萍]

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