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藍房特約 | 房屋《贈送書》的效力和分歧

要聞 | 來源:藍房網2019-09-26 09:37:15 0條評論
[導讀]李曉曉、李淑文及案外人張達達于1998年10月20日與李美美簽訂《贈送書》,約定將李曉曉位于廈門市某區下桃社某號房屋二樓、三樓、三樓以上及靠右邊三分之二的儲藏室贈送給李美美。

內容編者按:合同陷阱、問題房源、過戶糾紛……購房者在買房過程中常常會遇到各種各樣的問題,難免煩心不已。在這樣的背景下,藍房網全新開辟了藍房法律專欄,特邀北京盈科(廈門)律師事務所合伙人律師許東,以真實事件為例,全方位解讀房產糾紛中的法律問題。每周將推出一篇獨家解讀,現推出第91期《居住十六年之久的房屋,竟被認定無權使用?》。

【導語】

依據《土地管理法》的相關規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓或轉讓,即農村集體土地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。如違反相關法律的強制性規定,約定對農村集體土地使用權進行出讓或轉讓,則合同依法將被認定為無效合同。

【案情簡介】

李曉曉系廈門市某區下桃社村民,其與前妻張達達有一獨生女李淑文。據1992年1月18日《鄉村建房用地臨時憑據》及1994年5月4日《廈門市村鎮個人建房用地許可證》記載,李曉曉作為申請人,申請在廈門市某區下桃社建房。至2000年1月25日,廈門市土地房產管理局填發《廈門是集體土地使用證》以及《廈門市農村房屋所有證》,載明李曉曉為廈門市某區下桃社面積為70平方米土地的使用權人及廈門市某區下桃社某號房屋的所有人。其土地使用權類型為集體土地使用權,土地房屋用途為住宅用地,實測用地面積一、二層均為70平方米。李曉曉、李淑文及案外人張達達于1998年10月20日與李美美簽訂《贈送書》,約定將李曉曉位于廈門市某區下桃社某號房屋二樓、三樓、三樓以上及靠右邊三分之二的儲藏室贈送給李美美。且至起訴之日,上述贈與標的已由被告李美美占有、使用16年之久,現李曉曉、李淑文及李美美對《贈送書》的效力及真實性產生較大爭議和分歧,李曉曉、李淑文因此訴至法院,欲通過司法手段對《贈送書》予以確認無效。

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注:(圖片來源于網絡,版權歸作者所有)

基于已查明的事實及法律依據,一審法院認為,原告李曉曉、李淑文及案外人張達達與被告李美美所簽訂的《贈送書》的贈與標的為廈門市某區下桃社某號房屋二樓、三樓、三樓以上及靠右邊三分之二的儲藏室,其所在土地使用權類型為集體土地使用權。農村集體土地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與享有者特定的身份相聯系,非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。且《贈送書》的贈與標的不僅是房屋,還包含相應的集體土地使用權。《贈送書》簽訂時李美美并非厝村下桃社村民,至今也未成為厝村下桃社居民,因此,原告李曉曉、李淑文及案外人張達達與被告李美美簽訂《贈送書》,將訟爭房屋及所在土地贈與給被告李美美,違反了法律的強制性規定,原告李曉曉、李淑文訴請確認《贈送書》無效,一審法院予以支持。無論該《贈送書》是否實際履行,也無論原告李曉曉、李淑文與被告李美美之間是否存在合作建房關系或者房屋買賣合同關系,均不影響《贈送書》的效力認定。據此,依照《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國合同法》的相關規定,一審法院作出如下判決:原告李曉曉、李淑文與被告李美美于1998年10月20日簽訂的《贈送書》無效。

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【律師講解】

根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定:"農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。……",及《中華人民共和國合同法》第五十二條規定:"有下列情形之一的,合同無效:……(五)違反法律、行政法規的強制性規定。",農民集體所有的土地的使用權不得進行出讓或轉讓等,非本集體經濟組織成員無權取得或通過其他方式取得。

結合本案,因原告李曉曉、李淑文及案外人張達達與被告李美美簽訂的《贈送書》,約定將廈門市某區下桃社某號房屋二樓、三樓、三樓以上及靠右邊三分之二的儲藏室贈送與被告李美美,又土地使用權類型為集體土地使用權,因此合同約定對農民集體所有的土地的使用權進行轉讓,系違反上述法律規定,依法應認定為無效。

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本文作者:許東——律師 北京盈科(廈門)律師事務所律師

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[編輯:陸錦萍]

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